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详解二手房交易所涉税费计算

发布时间:2018年4月17日 北京著名拆迁律师  
  在二手房交易过程中,购房者应该对二手房交易税费有所了解。本文介绍二手房交易详细税率和税费计算,目前二手住宅在交易过程中涉及的税费有契税、营业税和个人所得税。以下提供具体的计算方法:
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  1. 营业税即附加(税率5.6%)
  根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号)规定,在2011年1月27日后,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过五年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  对超过5年(含五年)的情况下缴纳营业税首先要判定是否为普通住房。有以下三个标准,凡同时符合条件的,为普通住宅。
  a. 住宅小区建筑面积率在1.0以上;
  b. 单套建筑面积在144平方米以下;
  c. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
  2. 个人所得税(税率的差额20%)
  计税公式为:应纳税率=应纳税所得额(交易价格-原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用)x20%
  对于个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得所得,免征个人所得税。此套房屋不是出售方的唯一住房,因此不能免征个人所得税。
  3. 契税
  契税税率为4%。对个人购买普通住宅的,税率暂减按3%征收。
  根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》(财税(2010)94号)规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、酬偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税(1.5%)。对个人购买90平方米及一下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
  因此,若您购买的房产并非家庭唯一住房,则契税税率为3%;如果是唯一住房,则按1.5%缴纳契税。
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