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凯诺律师:自管公房拆迁了,只给几万合理吗?律师来告诉你

发布时间:2020年7月22日 北京著名拆迁律师  Tags: 凯诺律师


  在国有土地上房屋征收过程中,除了一些商品房、经济适用房,共有房产权房屋、一般的住宅会被纳入到征收范围之内外,一些直管公房、自管公房在必要时也会被征收,但这类被历史遗留下来的房屋却常常在征地拆迁中因拆迁补偿问题引发不小的争议,导致不少痛心之事发生。

  说到自管公租房,就不得不说说前不久刚刚发生的公交车坠湖事件,该事件事发起因就是公交车司机的公房遇上了拆迁,但是拆迁补偿却只有几万块,并且房屋还遭到了强拆,最终造成了21人死亡,15人受伤的悲剧。

  其实,不光仅此一例这样的事件,在实际生活中,就常有当事人咨询律师,自己有一套自管公房现在要被拆迁了,但是并没有得到任何的补偿,连一点补助也没有,然后就那样被白拆了,合法吗?

  还有的当事人则称,前年当地开展棚户区改造项目,家里的一套公房是其父亲留下的,现在被纳入到了棚改的范围内,但是,征收方只给了几万块钱的补助,这合不合理呢?

  自管公房的性质

  首先,我们先来了解一下自管公房性质。

  想必大家都知道,征收必然会导致所有权的丧失,而关于补偿,从法律层面上来讲,给予补偿的对象应当是被征收房屋的所有权人,而不应是承租人。但因实践中承租情况较为复杂,承租人一般可分为公房承租人和私房承租人。私房承租人是私有房屋所有权人和承租人之间形成的民事法律关系。

  《合同法》第94条规定,因不可抗力致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。针对这一条那么我们可认为,私房遇上拆迁是属不可抗力的因素,作为出租人的被征收人对租赁关系享有法定的单方解除权,可以直接根据《合同法》中的第96条规定通知承租人解除合同,自通知到达承租人时合同即解除。

  可对于租赁房屋遇上拆迁,对于承租人如何补偿,这在《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有相关的规定,因此可以在租赁合同中约定,若遇拆迁,可按合同上的进行。

  而公租房虽是政府或者国有企事业单位分配给居民、职工的住房,但这并不意味着对因历史原因形成的公房承租人的合法权益就要忽视。

  公房承租人享有的权利

  实践中有很多人认为,既然是公租房,是单位、政府分配的房屋,那么承租人就不享有该公房中的所有权利,在征地拆迁中,拆迁补偿自然就更跟承租人没有多大的关系了,而且强不强拆也与其没有任何的关系,给了几万块钱的补助已经是仁至义尽。

  针对这种观点,其实是有失公平的。公房承租不同于私房承租,虽然承租人并不是房屋的所有权人,但是对房屋却享有一定的权利。

  比如可以进行评估、有偿转让、交换。1999年上海市政府颁布了《上海市公有住房差价交换试行办法》,2019年12月改为《上海市公有住房差价交换办法》。

  而且很多地方法规中也直接规定了公房承租人在房屋拆迁中应当要得到相应的补偿安置。比如北京在《北京市关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》中就明确规定,公房承租人愿意按照房改政策购买所承租公房的,应当在房屋征收决定公告发布之日起20日内购买,购房后公房承租人作为被征收人与区、县房屋征收部门签订补偿协议。

  公房承租人在规定期限内不愿意按照房改政策购房的,房屋所有权人可以在规定期限内与公房承租人协商达成书面一致意见,通过货币补偿或者用其它房屋安置公房承租人。

  对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿;公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置,取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。

  《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中规定,因旧城区改建需要征收房屋的,房屋征收部门应当在征收决定作出后,组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。

  对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴,承租人选择产权调换的,为评估价格加价格补贴。

  因此,我们可以得知,虽然公房承租人并不享有房屋的所有权,但是如果遇到征地拆迁,应当要给予经济补偿或者安置,要达到“居者有其屋”。

  公租房拆迁只给承租人几万块合理吗?

  从以上内容中其实我们可以得知,公房承租人是有权获得大部分的利益的,可现实是,个别地方并没有将公房承租人作为拆迁补偿的对象,通常只给公房承租人一些所谓的搬迁补助,所签订的协议也只是搬迁补助的协议,诸如安顺公交车司机所遇到的情况,给的7万多元只是搬家的补助费,所签协议也是搬迁协议,并非房屋征收补偿协议,也就是说,一套40多平方米的房子只给补了7万余元,无论如何都是说不过去的.....

  在《国有土地上房屋征收与补偿条例中》第19条明确规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

  征收补偿条例第18条还规定:“征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。”

  《物权法》第42条规定,征收个人住房的,应当保障他的居住条件。

  而安顺公交车司机和个别公房承租人在拆迁中的遭遇,显然是没有达到这一规定,这让原本有房的人失去了房,让原本生活还算过得去的人一下子跌到了深谷。

  棚改是好事,即可利民也可利国,但是不能因棚改让公房承租人失去其唯一的住房,让其去睡大街。国家这几年大力推进各种保障性住房,就是为了实现让老百姓有住房,让群众安居乐业。因此,凯诺律师提醒大家,在征地拆迁中无论自己扮演着什么角色,在遇到拆迁问题,或是遇到不公的拆迁时都要及时的咨询律师,且通过法律途径来解决这些疑难杂症。



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